· por Ana Cláudia
Como saber se um imóvel está com o preço justo
Imóvel acima do preço não vende, e imóvel abaixo do preço prejudica quem vende. Como a gente avalia se o valor pedido faz sentido, e o que olhar antes de fazer uma proposta.
Essa é provavelmente a pergunta que mais escuto, dos dois lados. Quem vende quer saber se está pedindo pouco. Quem compra quer saber se está pagando demais.
Vou explicar como eu avalio isso na prática, depois de anos trabalhando com imóveis prontos na zona norte de Joinville.
O preço não está no imóvel, está na comparação
Não existe preço absoluto de imóvel. O que existe é o quanto imóveis parecidos, na mesma região, estão efetivamente vendendo.
Repare na palavra: vendendo, não anunciando. São coisas diferentes, e confundir as duas é o erro mais comum.
Um imóvel anunciado por R$ 900 mil há oito meses não estabelece que a região vale R$ 900 mil. Estabelece o contrário: naquele preço, ninguém quis. O anúncio antigo e parado é informação sobre o que o mercado recusou.
Por isso, quando alguém me manda um link de portal dizendo “mas o vizinho está pedindo tanto”, a primeira coisa que eu pergunto é há quanto tempo aquele anúncio está no ar.
O que realmente muda o valor
Dentro do mesmo bairro, e às vezes dentro do mesmo prédio, os fatores que mais mexem no preço são:
Metragem privativa e distribuição da planta. Dois apartamentos de 100 m² podem valer bem diferente se um deles desperdiça área em corredor e o outro tem os ambientes bem aproveitados. Planta bem distribuída vale dinheiro.
Vagas de garagem. Em prédio de bairro consolidado, a segunda vaga muda bastante o valor, e é a primeira coisa que falta quando o preço parece bom demais.
Andar, posição solar e vista. Iluminação natural é daquelas coisas que a pessoa não sabe explicar mas sente na visita. Imóvel escuro demora mais para vender, e isso se reflete no preço.
Estado de conservação e o que fica. Móveis planejados, ar-condicionado instalado, eletros embutidos: tudo isso tem valor real, porque é dinheiro que o comprador não vai precisar gastar depois de mudar.
A saúde do condomínio. Um condomínio bem administrado, sem obra grande prevista e com taxa condizente, sustenta o valor da unidade. O contrário derruba.
A idade do prédio. Não é só o ano de construção. É como ele envelheceu.
O sinal mais confiável: tempo de mercado
Se você quer um único indicador, use este.
Imóvel bem precificado, em bairro procurado, com boas fotos, gera visita nas primeiras semanas. Quando um imóvel bom passa meses parado sem visita nenhuma, raramente é problema de divulgação. Quase sempre é preço.
É por isso que eu insisto em orientar o proprietário logo no começo, mesmo quando a conversa é desconfortável. Prefiro dizer na primeira reunião que o valor está alto do que deixar o imóvel encalhar seis meses e ter essa conversa depois, com o cliente frustrado e o imóvel queimado no mercado.
Meu papel é orientar. Se eu deixo de falar a verdade para agradar, o imóvel não vende do mesmo jeito, e aí a culpa foi minha.
Do lado de quem compra
A mesma lógica vale ao contrário. Não acredito em negociação em que uma parte sai ganhando às custas da outra.
Não gosto de depreciar o imóvel que está sendo vendido só para forçar desconto, nem de deixar um cliente comprar algo que eu sei que está fora de preço. Uma negociação precisa ser justa para os dois lados.
O que eu faço é trazer clareza: mostrar onde a negociação está desequilibrada, seja na oferta feita pelo comprador ou no preço pedido pelo vendedor. Com o desequilíbrio na mesa, quase sempre as duas partes chegam sozinhas a um acordo.
Três perguntas para fazer antes da proposta
- Há quanto tempo esse imóvel está à venda? Tempo parado é informação.
- Quanto custa morar aqui, e não só comprar? Some condomínio e IPTU. Duas unidades com o mesmo preço podem ter custos mensais muito diferentes.
- O que exatamente fica no imóvel? Planejados, eletros, ar-condicionado. Coloque isso por escrito na proposta, não no combinado verbal.
Uma observação sobre avaliação
Avaliar imóvel bem exige conhecer a região de verdade, rua por rua. Esse é um dos motivos de a gente trabalhar só a região norte de Joinville e não a cidade inteira.
É possível anunciar imóvel em qualquer bairro. Avaliar com precisão, não.
Se você está com dúvida sobre o valor de um imóvel que quer vender, ou sobre uma proposta que está pensando em fazer, pode falar com a gente. A conversa é honesta, mesmo quando a resposta não é a que você queria ouvir.