Documentos para comprar um imóvel financiado: a lista completa

A parte mais delicada de comprar um imóvel não é escolher o imóvel. É a documentação.

É onde o negócio trava, onde o prazo estoura e onde aparece a surpresa desagradável. Como boa parte das compras que acompanho envolve financiamento, resolvi organizar aqui a lista do que costuma ser pedido e, mais importante, o que costuma dar problema.

Uma ressalva antes de começar: cada banco tem sua exigência e cada caso tem sua particularidade. Trate isto como um mapa do caminho, não como uma lista definitiva.

1. Documentos do comprador

O básico que todo banco pede:

• Documento de identidade e CPF
• Comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou de casamento atualizada)
• Comprovante de residência recente
• Comprovante de renda

Onde isso trava na prática: a certidão de casamento precisa estar atualizada, e muita gente descobre isso só na hora. Se você é casado, o cônjuge entra no processo mesmo que não seja o comprador principal, e a documentação dele também precisa estar em ordem.

Comprovação de renda para autônomo é o ponto que mais gera retrabalho. Se você é autônomo ou tem renda variável, comece a organizar isso antes de escolher o imóvel, não depois. Extratos, declaração de imposto de renda e movimentação bancária costumam ser exigidos em conjunto.

2. Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel
• Certidão negativa de IPTU
• Declaração de quitação de condomínio, quando for o caso
• Habite-se, dependendo do imóvel

Onde isso trava: a matrícula é o documento mais importante da compra, e é onde aparecem as surpresas. Penhora, usufruto, inventário não concluído, alienação de um financiamento anterior que não foi baixado. Nada disso impede necessariamente a venda, mas tudo isso muda o prazo.

Por isso a matrícula atualizada é a primeira coisa que a gente pede quando capta um imóvel, e não quando o negócio já está fechado. Descobrir uma pendência no começo é um contratempo. Descobrir depois da proposta aceita é um problema.

3. Documentos do vendedor

• Documentos pessoais e de estado civil
• Certidões negativas, conforme a exigência do banco e do cartório

Onde isso trava: quando o imóvel está em nome de espólio ou há herdeiros envolvidos, o processo muda de natureza. Vale saber disso desde o primeiro dia.

As etapas, na ordem

1. Aprovação de crédito. Antes de qualquer coisa. Saber quanto o banco libera evita visitar imóveis fora da sua realidade e evita frustração.
2. Escolha do imóvel e proposta.
3. Análise da documentação do comprador, do vendedor e do imóvel.
4. Avaliação do imóvel pelo banco. O banco manda um engenheiro. Se a avaliação vier abaixo do valor negociado, a diferença sai do seu bolso.
5. Assinatura do contrato de financiamento.
6. Registro em cartório. Só aqui o imóvel passa a ser seu de fato.

O erro mais comum

Deixar a aprovação de crédito para depois de encontrar o imóvel dos sonhos.

Acontece muito: a pessoa se apaixona por um imóvel, faz a proposta, e só então descobre que o banco libera menos do que ela imaginava. Aí ou o negócio cai, ou a família se aperta num compromisso maior do que devia.

Faça a aprovação primeiro. Ela costuma valer alguns meses e muda completamente a qualidade da sua busca.

Sobre a segurança do processo

Compra de imóvel envolve valores altos e documentos que a maioria das pessoas lê uma ou duas vezes na vida. É razoável se sentir inseguro.

Todos os nossos processos são amparados juridicamente pela Biselli & Nunes Advocacia e Consultoria, que cuida tanto do interesse de quem compra quanto de quem vende. A ideia é simples: nenhuma das duas partes deve sair de uma negociação com risco jurídico pendurado.

Se você está começando agora e quer entender o que se aplica ao seu caso, fale com a gente antes de escolher o imóvel. É a hora em que a conversa rende mais.